Acheter une maison en Italie est tout aussi voire plus compliqué que dans d’autres pays européens. Nouvelle langue, nouvelles règles, il est important de se renseigner en amont sur le processus d’achat immobilier afin de ne pas se faire surprendre. Nombreux sont les expatriés qui ont foncé tête baissée croyant avoir trouvé la bonne affaire et qui se retrouvent dans des situations compliquées. De la recherche du bien á la signature en passant par l’accompagnement, je vous ai listé l’ensemble des étapes pour acquérir un bien immobilier en Italie. Je suis Lisbob, l’assistant des expats, et je vous dévoile comment acheter une maison en Italie.

Photo by Chait Goli from Pexels

Choix du lieu et visites

C’est peut-être la partie la plus agréable lors de l’achat d’une maison en Italie : visiter des biens et faire son choix. Malgré tout, il faut profiter de ces visites et de leur préparation afin de ne pas perdre de temps et être sûr de trouver un bien qui vous correspond. Déterminez ce que vous recherchez en identifiant premièrement la ou les régions qui vous intéressent et le type de propriété que vous recherchez. Une maison de retraite sera très différente d'une maison de vacances ou d’un appartement en centre-ville. Il faudra également se poser des questions comme :

Avez-vous l’intention de recevoir des invités ?
Souhaitez-vous être proche d’un aéroport ?
D’un hôpital ?
Comptez-vous utiliser votre voiture régulièrement ?
Souhaitez-vous rencontrer d’autres expatriés ?

Des questions évidentes mais qui sont souvent oubliées par les futurs expatriés, et qui peuvent modifier les résultats de recherche. En expliquant exactement vos souhaits, l’agent immobilier aura plus de facilités à trouver le bien idéal.

Obtenir le numéro fiscal italien (Codice Fiscale)

Le Codice Fiscale est le numéro fiscal italien. Il est obligatoire pour acheter une propriété en Italie. Non seulement vous en aurez besoin lors de votre achat, mais vous en aurez également besoin lorsque vous ouvrirez un compte bancaire, souscrire une assurance, acheter une voiture ou traiter avec les autorités fiscales. Nombreux sont les expatriés qui omettent de le demander avant d’enclencher le processus d’achat immobilier, et des date limites de compromis de vente se voient dépasser à cause du délai pour l’obtenir.

Je vous conseille de demander le Codice Fiscale avant votre départ en Italie pour les visites. Il est possible de l’obtenir en ligne, directement sur notre site ou notre application.

Ainsi, vous aurez déjà le nécessaire et ne prenez pas le risque de perdre l’acompte versé.

Étude et évaluation

Comme dans d’autres pays il est fortement conseillé d'obtenir une étude et une évaluation sur une propriété qui vous intéresse. Il faut s’assurer de ne pas payer trop cher pour le bien en question et que s’assurer de l'état de la propriété. Aussi, l’usage qui en est prévu est important, comme la possibilité de faire des travaux.

Recherches sur la propriété

Vous pouvez charger votre avocat de s’assurer que le vendeur est réellement propriétaire du bien immobilier, que la propriété est correctement enregistrée et qu'elle dispose du permis de construire approprié, et que toutes les charges sur la propriété sont entièrement divulguées. En Italie le notaire effectuera ces vérifications à la fin du processus, juste avant la signature du titre de propriété, mais il est essentiel que ces recherches soient également effectuées avant la signature du contrat et le versement d'un acompte afin d’éviter toutes mauvaise surprise.

Contrat d'achat (Compromesso) et dépôt (Caparra confirmatoria)

Les recherches sont positives ? Parfait, un contrat doit alors être rédigé, équivalent d’un compromis de vente. Celui-ci est signé entre les parties et un acompte versé. Cela engage le propriétaire actuel du bien à vendre à l'acheteur, et cela engage l'acheteur à acheter la propriété aux conditions acceptées. Si l’acquéreur se retire alors il perd son acompte. Si le vendeur se retire, l'acheteur peut recevoir le double de l'acompte.

Le Compromesso doit préciser les conditions d'achat (prix, acompte, ce qui est inclus dans le prix, date de signature du titre de propriété, etc.).

Préparer une procuration si nécessaire

En Italie la signature des titres de propriété est effectuée devant un notaire public. Cela doit être fait sur le territoire italien. Si l’acheteur ne peut pas se rendre physiquement à la signature devant le notaire public, il est possible de donner un pouvoir de procuration à une autre personne. La procuration signée confirme que la personne a reçu l'autorisation de faire certaines choses au nom de l'acheteur - dans ce cas, signer les titres de propriété.

Signer les titres de propriété (Rogito)

C’est le grand moment : la signature des titres de propriété entre l'acheteur et le vendeur (ou leurs représentants via une procuration) devant un notaire public. Les deux parties se réunissent physiquement devant le notaire pour signer les nouveaux actes. Juste avant de le faire, le notaire doit effectuer des recherches de dernière minute pour s'assurer que la propriété est toujours enregistrée au nom du vendeur et pour identifier les charges éventuelles sur la propriété. C’est une vérification de dernière minute qui permet d’éviter les arnaques et autres déconvenues.

Enregistrer la propriété et payer les taxes

Ça y est, vous avez un bien immobilier en Italie ! Une fois le titre de propriété signé, l'achat doit être enregistré au registre foncier italien et les taxes immobilières correspondantes payées. Les taxes à régler varient selon le type d’achat (premier achat ou revente), la valeur de la propriété, et aussi si la propriété sera votre résidence permanente ou non.

Faire un testament italien

Il est logique, à ce stade, de faire un testament italien pour s'assurer que vos souhaits sont respectés en cas de décès. En août 2015, une directive européenne est entrée en vigueur. Cela signifie que ce sont les lois du pays de résidence qui s'appliquent à tous les actifs, et non la loi de la nationalité. C'est à moins qu'un testament n'ait été fait pour couvrir les actifs dans ce pays. C’est un point que j’aborde dans un autre chapitre.

Vous connaissez désormais les principales étapes afin d’acquérir un bien immobilier en Italie. N’oubliez pas que l’accompagnement par un professionnel qui parle votre langue sera un atout essentiel afin de ne pas tomber dans les pièges les plus courants. Il est malheureusement commun en tant qu’expatrié de tomber sur des personnes peu scrupuleuses et qui n’hésiteront pas à tenter de vous voler, comme dans d’autres pays.

Vous pouvez consulter notre annuaire professionnel afin de trouver des agents immobiliers, avocats ou notaires qui peuvent vous aider dans ce processus d’achat immobilier en Italie.