Lorsque vous décidez de vous expatrier et d'acheter une maison ou tout autre bien immobilier au Portugal, il est essentiel de peser tous les coûts qui y sont associés. En effet, en plus des frais de notaire et des coûts administratifs, vous devriez porter une attention particulière aux taxes et impôts sur l'achat de biens. Tout en mettant de côté le poids financier d'un prêt immobilier, il est vrai que tous les autres coûts associés à l'achat d'une maison au Portugal font que le montant total de l'achat de la propriété devient beaucoup plus élevé. La première étape sera alors de trouver un financement adapté à vos besoins et vos capacités de paiement. Quelles sont les taxes lors de l’achat d’une maison au Portugal ? Quels impôts payer au moment de l’acquisition d’un bien immobilier ? Lisbob, l’assistant des expatriés au Portugal vous dit tout sur les taxes et impôts lors de l'achat d'une maison ou d'un bien immobilier au Portugal.

Quelles sont les taxes sur l'achat de biens immobiliers au Portugal ?

Vous avez trouvé la maison de vos rêves ? Félicitations. Après avoir visité de nombreux biens et après avoir reçu l’accord de la banque pour les prêts immobiliers, il est nécessaire de s’occuper également des démarches administratives : rassembler toute la documentation requise, signer l'acte de vente et payer les taxes associées à l'achat de votre propriété.

Ces taxes sont obligatoires lorsque vous achetez un bien immobilier au Portugal. Elles sont précisément au nombre de trois :

Impôt municipal sur l'immobilier (IMI) ;
Impôt municipal sur le transfert immobilier (IMT) ;
Impôt sur les timbres (IS).

Chaque taxe est différente et possède des caractéristiques et modes de calcul propres. Bob va vous expliquer ci-dessous en quoi elles consistent et comment vous devez les calculer, de sorte que vous sachiez exactement combien devrez payer. Ce sujet est important car comme vous le savez déjà sûrement le Portugal est le pays des amendes. En cas d’omission ou d’erreur dans le règlement de ces taxes vous vous exposez à des amendes élevées. Remplir ces devoirs au moment de l’achat de son bien immobilier au Portugal est une obligation légale qui ne doit pas être négligée.

Il faut faire attention à bien calculer toutes les taxes avant de se lancer

1. Impôt municipal sur l’immobilier (IMI)

L’impôt IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) est une taxe qui est prélevée sur la valeur de l'impôt foncier de la propriété et doit être payée chaque année à partir du moment où le consommateur acquiert la maison en question. C’est l’équivalent en France de la taxe d’habitation. Elle finance les municipalités portugaises et sert à entretenir les infrastructures publiques.

Calculer la taxe IMI :

IMI = Valeur de l'actif fiscal (TPV) x Taux applicable

Le taux à appliquer est défini par chaque municipalité au Portugal, mais devrait prendre en compte le calcul de l'IMI. Ce calcul est basé sur une table avec des intervalles, qui est disponible dans le Code des impôts municipaux Immobilier (CIMI). La taxe IMI concernant les propriétés urbaines (maisons et terrains pour la construction de logements) varie entre 0,3% et 0,5%.

Toutes les personnes propriétaires au Portugal doivent payer cette taxe au mois d'avril. Le paiement échelonné est autorisé et ce afin de faciliter le paiement de montants plus élevés :

• Si l'IMI ne dépasse pas 250 euros, le paiement doit être effectué en totalité avant la fin du mois d’avril ;

• Si la valeur est comprise entre 250 et 500 euros, le citoyen peut choisir de régler en deux tranches ;

• Si le montant dépasse 500 euros, il est possible de payer l'IMI en trois versements mensuels.

Est-il possible d'avoir une exemption IMI ?

Oui, il est possible d'être exempté du règlement de cette taxe dans deux situations différentes.

D'une part, il est possible d'avoir une exemption temporaire. Dans le cas où une propriété est achetée comme résidence principale, si la valeur ne dépasse pas 125.000 euros et le revenu imposable du foyer est inférieur à 153.300 euros, ce dernier peut avoir une exemption de paiement de l'IMI pendant une période de trois ans.

D’autre part il est également possible de bénéficier d'une exemption à vie. Pour cela, il faut que le revenu imposable annuel du ménage ne dépasse pas 15.295 euros, ce qui représente 2,3 fois la valeur annuelle de l'indice de soutien social de référence de 475 euros (par mois).

À noter :

Afin d'obtenir cette exemption, il est nécessaire d’en faire la demande aux Finanças avant l'achat de la maison et lorsque l'évaluation de la propriété est terminée. Les demandes faites après l'achat de la propriété ne sont pas éligibles à une exemption de la taxe IMI.

2. Droit de timbre (Imposto do Selo IS)

Une autre taxe sur l'achat de biens immobiliers au Portugal est la taxe sur le droit de timbre. Lorsque cela concerne un prêt immobilier, la taxe sur le droit du timbre peut être appliquée dans deux situations différentes que vous devez absolument connaître. Il faut bien faire attention car le montant peut parfois s’avérer élevé et faire gonfler la note finale. Vivre au Portugal c’est aussi faire attention à toutes les taxes existantes.

- Droit de timbre sur l'achat et la vente de la propriété

Tout d'abord, il y a le paiement du droit de timbre sur l'achat et la vente de toute propriété au Portugal. Il est nécessaire que l'acheteur de la maison paie cette taxe au notaire au moment de la signature de l’acte de vente. Dans ce cas précis, la taxe sur les timbres est de 0,8%.

Calculer le droit de timbre (imposto do selo) au Portugal :

IS = Valeur en écriture ou Valeur de l'actif fiscal (le plus élevé) x 0,8%

- Droit de timbre sur les crédits immobiliers

Deuxièmement, si un crédit immobilier est accordé, l’acheteur doit également régler le droit de timbre sur le montant financé. Cette taxe doit être payée au moment où le montant du financement est transféré sur le compte bancaire du client qui achètera une propriété au Portugal.

Dans ce cas précis, il y a deux possibilités différentes, à savoir :

- Pour les crédits immobiliers dont la durée de remboursement est supérieure à cinq ans, la taxe sur le droit de timbre est de 0,60% ;

- Si la période de remboursement est inférieure à cinq ans, le taux est de 0,5%.

Calculer le droit de timbre (imposto do selo) sur le crédit immobilier au Portugal :

IS = Valeur du crédit immobilier x 0,6% (si période de remboursement supérieure à 5 ans)

Le cumul de toutes ces taxes sur l’achat immobilier cru Portugal peut parfois faire grimper radicalement la note finale.

3. Taxe municipale sur la transmission immobilière (IMT)

La dernière taxe sur l'achat de biens immobiliers au Portugal est l'IMT, l’impôt municipal sur la transaction immobilière (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis). Cette taxe est perçue à chaque fois qu'un achat d'une maison est effectué au Portugal. Elle est appliquée sur la valeur patrimoniale fiscale ou sur la valeur déclarée dans l'acte de vente. Le montant le plus élevé des deux est retenu. Vous devez également soustraire l’abattement fiscal correspondant aux caractéristiques du bien et de l’acquisition. Vous pouvez consulter cette page pour connaître le montant de cet abattement.

Calculer la taxe IMT au Portugal :

IMT = Valeur de l'acte ou valeur nette fiscale (le plus élevé des deux) x Taux à appliquer – abattement fiscal

Cette taxe doit être réglée avant l'achat du logement et son calcul prend en compte trois caractéristiques spécifiques :

• Type de propriété : rural ou urbain ;

• Emplacement de la maison : Portugal continental ou régions autonomes ;

• Finalité de l'achat : Résidence principale ou secondaire.

Peut-on bénéficier de l’exemption de paiement de la taxe IMT ?

Il est possible de bénéficier d’une exonération fiscale concernant l’IMT au Portugal. Afin de l’obtenir il est nécessaire que la maison ne soit destinée qu'au logement propre et permanent. Il faut également que sa valeur ne dépasse pas 92.407 euros si le bien se trouve au Portugal continental, et 115.509 euros pour les régions autonomes.

Maintenant que vous connaissez toutes les taxes et impôts liés à l’achat d’un bien immobilier au Portugal, vous avez toutes les cartes en main pour calculer précisément le coût de votre maison idéale. Vous pourrez prendre sagement une décision et surtout ne pas vous faire surprendre par des coûts imprévus.